EXPERTISE « VICES CACHÉS »

On entend habituellement cette expression dans le contexte de la vente d’un immeuble à usage d’habitation. Au sens juridique, le Code civil du Québec, à son article 1726, définit le vice caché comme étant une défectuosité qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il l’avait connu. Ainsi, la défectuosité ou le vice doit être inconnu et caché. Un vice est qualifié de caché lorsqu’il n’est pas apparent et qu’un examen prudent ne permet pas de le déceler.

Suivant ce qui précède, dans la situation où l’immeuble est affecté d’un vice caché, vous pouvez, en tant qu’acheteur, rechercher la responsabilité du vendeur si le vice respecte les conditions édictées par le Code civil du Québec, lesquelles se résument comme suit :

1. Le vice doit être grave. Ce qui signifie que si l’acheteur avait su, il n’aurait pas acheté le bien ou aurait payé un prix moindre pour son acquisition.
2. Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente et il ne doit pas être apparent. Le vice est apparent lorsqu’il peut être constaté par un acheteur ayant fait preuve de diligence lors de la visite de l’immeuble. Est-ce que l’acheteur doit faire vérifier l’immeuble par un expert avant la vente ? En théorie, non. Mais l’acheteur doit faire un examen sérieux, car le vendeur n’est pas responsable des vices apparents. Or, l’inspection n’impose pas de démolition ou de destruction de l’immeuble, c’est-à-dire que l’acheteur potentiel n’est pas obligé de creuser autour des fondations ou encore défoncer un mur pour vérifier s’il y a de la moisissure. Par ailleurs, il est fortement suggéré de procéder à une expertise ou à une inspection préachat par un professionnel, car s’il y a des défectuosités de décelées, l’acheteur aura la possibilité de négocier le prix à la baisse avant l’achat ou, encore, si des problèmes surviennent après la vente, l’expert pourra être un témoin très utile.
3. Le vice doit être antérieur à la vente. Par exemple, si l’acheteur découvre que le puits est contaminé, la cause de la contamination doit remonter avant la vente de l’immeuble.
4. Pour obtenir des dommages et intérêts du vendeur, en plus de la restitution ou de la diminution du prix de vente, une condition supplémentaire est nécessaire : le vice doit être connu ou présumé connu du vendeur au moment de la vente. Bref, le tribunal devra déterminer si le vendeur savait ou ne pouvait ignorer que, au moment de la vente, la résidence (ou le bien) était affectée d’un vice qui aurait dû être dénoncé.

À titre d’exemple de vices cachés, si les conditions juridiques ci-haut mentionnées sont réunies, nous pouvons mentionner des cas s’appliquant à un immeuble, à savoir un parement de briques inadéquat qui mène à des infiltrations d’eau, une dalle de béton fissurée, un entretoit pourri, des fondations fissurées ou qui s’effritent, une fosse septique qui coule ou qui est non conforme à la réglementation municipale, une invasion de fourmis, la présence de matériaux toxiques et même, si vous restez proche d’un cours d’eau, l’inondation que vous subissez chaque printemps.

Il est donc primordial, lors de la vente de votre immeuble, que le vendeur dénonce à l’acheteur tous les défauts qu’il connaît et que le vendeur informe l’acheteur de tous les problèmes antérieurs qu’il a vécus.